考察

第二天上午，邦媛约了投资部薛森、文谦，项目总经理刘磊和设计部经理邓晓耘一起到金石滩看地。大连金石滩是国家5A级风景区，有国家级地质公园和森林公园，位于辽东半岛最南端，三面环海，邦媛考察的项目位于金石滩南海岸边，正值夏天，海水碧如蓝，晴空浮白云。

邦媛看着海岸边一群群海鸥随着海风忽起忽落，想起那段经典的濠梁之辩：庄子曰：“鲦鱼出游从容，是鱼之乐也。”惠子曰：“子非鱼，安知鱼之乐？”庄子曰：“子非我，安知我不知鱼之乐？”惠子曰：“我非子，固不知子矣；子固非鱼，子之不知鱼之乐，全矣。”庄子曰：“请循其本。子曰‘汝安知鱼之乐’云者，既已知吾知之而问我，我知之濠上也。”惠子针对问题用的是逻辑推理，庄子表面上有点诡辩的意思，甚至最后那句话类似于耍赖，可人生在世，很多东西都在逻辑之外，比如艺术、比如宗教，比如逻辑从哪来，万物有灵，看着海鸥白色的翅膀扑扑棱棱地飞舞，怎会感受不到鸟儿的自由自在呢？心情愉悦的邦媛回身看着各自思索的几人。

面对邦媛询问的目光，刘磊首先说：“左总，金石滩是大连重要的旅游资源，这自然景观肯定没问题，都是学校、公园，没有任何污染，但配套还存在些问题，没有大型的购物商场和三甲医院，这些年房价也没起得多高，适合做度假型产品。这块地位置确实是好，占地40万平方米，可售面积20万平方米，做独栋别墅，单平价格可以冲到2万，这在金石滩已经是最高价格了。”

邓晓耘紧着说：“卓远产品五大产品系列里，最高端的是卓远玫瑰花园，也是别墅产品，在南方杭州、苏州、扬州和北方天津都做过，市场接受度都很高。这块地适合这个产品。”

“玫瑰花园单平方米造价多高？”邦媛问道。

“别墅产品，外挂理石，单平方米造价在6000元吧。”邓晓耘毕业于同济大学建筑系，研究生学历，在卓远集团设计管理中心待了3年，才28岁就被派到卓远大连公司任设计部经理，卓远针对这些名校毕业的高材生专门制定了士官生培养计划，再3年邓晓耘如果业绩优异，直接能升到某城市公司副总经理，搞技术出身，又名校毕业，邓晓耘还是有些锋芒外露的，相形之下，文谦虽然也是硕士生，但自己出身的北方财经就要比同济逊色多了。

“玫瑰花园有几种建筑风格？”

“两种，一种是西班牙地中海，一种是法国安纳西。”邓晓耘出身集团设计中心，自然对卓远各种产品风格熟悉。

“可这两种风格的别墅大连都有好多，有没有新鲜点的?”邦媛问道。

“左总，您这属于产品创新，是要报集团设计中心审核，总裁办公会确定的。标准化产品，规划方案和建筑方案都是成熟的，根据地块差异修改一下就可以了，成本也比较容易确定，如果创新费时且费力。”邓晓耘正色回答道。

邦媛没再跟邓晓耘说下去，转身对薛森：“薛经理，听说过这个项目吗？”邦媛在公司其他人面前并未称呼薛森为薛总。

一直耐心听他们说话的薛森赶紧回答：“听过，左总，实际上这个项目的老板当年是找连信信托配资摘的这快地，土地出让金共计10亿元，原来老板出2个亿，连信出了8个亿，因为是明股暗债，所以项目公司股权95%归连信所有，另外5%也抵押给连信。因为10年前这块地是毛地摘牌，土地出让金缴纳后，地上还有建筑物没动迁完，当年的老板觉得很快就能动迁完，结果丁字户漫天要价，3年没都没走了，老板借连信的利息是年化24%，所以基本项目已经被连信吃掉了。老板还欠了别人的债，所以直接跑路了。后来连信信托的董总找了金普政府，通过政府行政手段，费了2年时间，才把丁字户迁走。这几年陆陆续续有几个大开发商跟连信信托谈，想收购这个项目，连信对外报价20亿，这其中土地出让金有票成本才10亿，其余10亿没有发票，抵扣不了土地增值税和所得税，都得通过最后的项目净利润支付，所以各家开发商算账都算不过来，目前就这么个情况。”

刘磊看了看薛森，自己对这个项目也有所了解，但情况没薛森了解这么细致。自己当时估算了一下，有票的土地出让金是5000元每平方米，工程成本是6000元每平方米，每平方米摊营销费用、管理费用、财务费用得2000元每平方米，销售按自己估算的2万算，每平方米的利润是7000元，土地增值税和所得税每平方米要摊3000元，这样每平方米的净利是4000元，20万平方的净利润是8亿，支付给连信信托10亿，还倒赔2亿，谁家都干不了。所以刘磊也没把这个项目太放在心上。这左总也挺着急，见着项目就想往下推，大连这种项目有几个，但都存在这样那样的问题，都不是简简单单能解决的。否则，沈阳公司的杜宇总、王铁军总、包括他刘磊，大连都有很多人脉，谈判能力都挺强，能推进早推进下去了，等不到她左邦媛这么上心。

“那为什么那几家同行业开发商没放弃，继续在跟进呢？”邦媛又轻轻转向了刘磊。

“应该是再往下磨价吧。”刘磊回答得有些勉强，又补充道：“连信信托这个项目总要处理的。”

“那咱们也继续跟进吧，万一哪天连信信托吐口了呢。”邦媛微笑着，眼睛从刘磊又转回薛森。

“好的，明白，我继续跟进。”薛森立即表态。

“刘总，你组织各部门做个弹性测算，销售价格按2万、2.2万和2.5万分别做一版，倒推回去，看咱们分别能接受多高的溢价。”

“左总，我已经测算过，集团要求投资项目销售净利率不得低于10%，这个项目按40亿销售额计算，净利润至少达到4个亿，咱们能接受土地价格就是16亿，其中10亿有票成本。价格在2万每平方米已经很高了，售价超过2万在金石滩难度太大。”刘磊直接反对。

“没关系，先测算一下。还有，邓经理，玫瑰花园这两种建筑风格放在大连太普通了，你多找几种建筑风格，咱们一起研究研究。”邦媛没等刘磊回话，直接转身对邓晓耘说。

“好。”邓晓耘心里微微叹口气，实际上他挺不喜欢做这种无用功。

“建筑风格新颖，能在大连引起关注，成本呢？最好控制在5000元每平以内。”邦媛又再次补充道。

“这——”邓晓耘心里很不悦，一分钱一分货，既要产品好，又要价格低，哪有那么多物美价廉的事儿，跟外行人干活就得跟着穷折腾。

“走吧。”邦媛像是丝毫没感觉到下属的腹诽，分派完任务，带众人准备离开。

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