碰面

邦媛带众人向停车方向走去，这时正好一辆路虎、一辆A8开过来，停在傍边，下来的人中有位直接喊了声：“刘磊，你过来啦。”

刘磊移步上前，恭敬地说道：“你好！高总。我给您介绍下，这是我们卓远大连公司新任总经理左邦媛左总。”回身对邦媛说：“左总，这是恒远大连公司总经理高艳玲高总。”

“你好！左总，欢迎来到大连。”高艳玲的白色职业装在阳光的照耀下分外刺眼，一双杏眼，虽然面带微笑，但给人一种压迫感。

“你好，高总。”高艳琳大概35、6岁，身高比自己起码高5公分，至少有1米7，像美艳且带刺的玫瑰，邦媛随意地想到。

“薛总也在呀，怪不得不考虑我们恒远，原来是早计划好在卓远高就了。”高艳玲其实早就发现了薛森，故意等刘磊挨个介绍完了才招呼，语气中带着揶揄。

“哪有？高总麾下卧虎藏龙，哪用的上我。”薛森低了低头，恭敬地回道。

“恒远是地产行业龙头，高总如果有什么吩咐，别说薛总，就是我们整个大连卓远，也会全力配合。”邦媛刚听他们话微愕了一下，立即接话，替略显尴尬的薛森解解围。

“不敢当！以后我们多多合作。”虽然霸气侧漏，但基本的职业素养高艳琳是有的。左邦媛看着比自己大几岁，爽朗的笑容客套而不失真诚，大家都是同行，抬头不见低头见，在同行业的圈子里维持个好口碑还是挺重要的，互通有无，没准什么时候就能用的上。虽然是潜在的竞争对手，但在大连互相抢项目的事再正常不过，蛋糕就那么大。

“那不耽误高总了，我们告辞！”

“好！再会。”高艳琳目送邦媛等人离开。

邦媛让文谦开车，并吩咐薛森上了他的车。薛森并没等邦媛开口问，直接说道：“左总，我上一家公司高新园区那个项目，除了金湖外，恒远也一直跟进。当时高总跟我提过，这个项目收购结束后，让我去恒远投资部。”

“哦，看来高总还挺有眼光。”邦媛幽默地说道。

“因为最终项目卖给了金湖，所以我哪好意思去高总哪。”薛森在邦媛身傍放松下来。

“那为什么最后卖给金湖呢？他们出的价比恒远高？”

“跟金湖成交价是5亿，恒远当时报价是6亿？”

“哦？”邦媛有点诧异。

“因为恒远的付款节奏不如金湖，金湖是首付70%，公司股权过户后，尾款在1年之内付清。恒远是首付30%，公司股权过户后，尾款在3年内付清。”

“基本等于项目干完，才能把地价款给你们结清，你们公司股权过户给恒远，恒远利用开发贷，将前期首付款收回，等项目开盘，有了销售收入再逐步还你们钱，3年，项目基本都干完了，拿你们地块干项目，拿项目销售收入付买地的钱，自己基本上零投入，好一手借鸡生蛋。”邦媛思路飞快。

“是的，所以老板最终选择了金湖。”

“恒远在大连有3个项目，体量都不小，全是这么收购的？”

“是的，恒远2014年正式进入大连，看中了大连中山区桃源街一块地，参与竞拍，从早上一直竞价到晚上，最后就剩下恒远和海润，那是大连第一次土地竞拍竞到封顶价，也就是起拍价上浮49%；随后开始竞争公租房面积，最终恒远没竞争过海润。后来恒远就很少参与土地竞拍，开始专门收并购，2015年收购的是大连湾项目，体量总计40万平，恒远基本上一分自己的钱没出，原来老板转让了70%股权给恒远，恒远基本全是用开发贷干的。2016年收购高新园区项目30万平，首付30%，约定2年内逐步付清剩余款项。2017年也就是去年收购的金州项目20万平，首付50%，约定2年内付清款项。玩的都是这套路子。”薛森对恒远极其了解，滔滔不绝地述说着大连恒远的并购历史。

“那些原地主为什么能接受恒远的条件？没有其他家跟他竞争吗？”邦媛有点不解。

“几个原因，原来大连就海润、海华、宝华几家央企和千科，千科来大连最早，零几年就来大连了，他们都喜欢在二级公开市场直接竞牌拿地，其他像卓远、金湖、辉旭、凤凰城都是这几年才进入大连。第二，恒远投资部人多，您看刚才高总带的那些人，基本都是投资部的，还没来齐，管收并购项目的一共10多个人，比其他地产公司多多了，第三，恒远本身决策还是比较快的，考察一个地块，很快就能决策，并且提出收购方案，跟原地主开始谈判，锲而不舍，每个地块都有专人持续跟进。大连这些地产项目，恒远基本都清楚，跟进都挺深入。不过，现在不行了，到18年，也就是今年，他们还没一个项目收购完成，像咱们公司、金湖这样的公司都在跟他竞争。”

薛森看邦媛不住地点头和沉思，继续补充道：“地产20强以外的人不知就理，恒远销售额2017年突破了3000亿元，全国地产行业排名第一，都以为恒远的实力也是最强的。”

邦媛看了看薛森，眨了眨眼，最后薛森说的这个意思，邦媛心里非常明白，海润、海华、宝华都是央企，融资成本非常低，包括老牌上市公司千科，自有资金都非常充足，像恒远这类公司，虽然已经上市，但本质上还是属于民企，一直秉持着高周转、高杠杆的经营策略，其实自有资金并不充足，拿地需要配资，也就是用明股暗债的方式借钱，土地取得后再做开发贷，将前期并购的配资还掉，然后继续开发，前期摘地配资的钱很多都来源于信托，成本要比开发贷款成本高的多，通常是开发贷款利率的一倍以上。不过，不但是恒远、像自己所在的公司卓远、辉旭、凤凰城都是这类公司，只不过规模不如人家恒远，其内里的运作模式都是一样的。

“这个高艳琳看起来年纪并不大。”邦媛随口说道。

“这个高艳琳呀，原来也是北方财经的，跟您是校友，本科毕业后，直接在广州恒远集团入职，做了恒远董事长许绍平3年的秘书，在恒远集团经营管理中心待了3年，后来在恒远长春公司当营销总监，再后来到恒远沈阳公司当常务副总，3年前调到大连恒远公司当总经理。晋升速度堪比坐火箭。”谈起高艳琳的个人经历，薛森显得兴致勃勃。

“跟大连市一些政府高层关系都不错，交际能力很强，恒远内部呢，挺霸道，说一不二，想起什么就马上逼手下人立即执行。大连湾项目一炮而火，高新园区项目、金州项目收购得都挺成功，在大连地产圈声名赫赫。”薛森越说越起劲，可一侧身看到邦媛略带玩味的目光，立马将话题打住。如果说高艳琳是美艳蔷薇，满体锋芒，那左邦媛就是清溪流水，寒潭般的双眸既让人感觉被理解和尊重，也让人感觉无所遁形，心生敬畏。

左邦媛能感觉到，薛森上家公司项目并购的过程，不会像他说的那么简单，市场在变化，竞争家多了，恒远自然也会跟着调整策略，跟别人竞争，比如提高首付款比例，缩短整体的付款节奏，听薛森讲这几年恒远成功并购这几个项目，开始是“空手道”，后来首付款达到50%，这就是变化，土地市场就得与时俱进，薛森上家那块地在大连高新园区，现在属于热点地区，如果恒远想收购的话，收购条件肯定会随之变化，但为什么没有呢？高艳琳属于恒远大连公司总经理，像薛森说的，声名赫赫，会跟一个民营开发公司的经理计较吗？薛森在上家公司身份也是个打工的，决定权根本不在他手里，但高艳琳刚才明明话中带刺。转眼他们到了大连金州，另一个需要考察的地块。

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