林地

金州这个项目在红塔区，算不得大连金州的主城区，但由于这几年地产价格都在上涨，这里的房产均价也基本达到了9000元每平方米，邦媛他们考察的项目占地5万平，容积率2.0，也就是说可售面积10万平，地块形状规规矩矩，位置普普通通，再怎么摆也就是类似于卓远华庭那样的中端产品。

邦媛在心里盘算一下，这块地的溢价基本上是土地原始价格的一倍，原来这块地的土地出让金是1.5亿，也就是1500元每平方米，现在老板报价是3000元每平方米，溢价的这1500元没有任何发票，还是需要从项目净利润中支付，类似卓远华庭这样的高层小高层产品，卓远成本管理中心给出的标准成本是4000元每平方米，算上财务费用、营销费用、管理费用和税费，基本上全口颈成本也达到了9000元每平方米，净利润为零。但无论是刘磊、还是薛森，对这个地块都挺热衷。

刘磊主要站在营销角度分析，类似于卓远华庭这样的产品，瞄准的就是刚需和部分中端改善型客户，这部分客户占房产市场里的比重是非常大的，这个产品出来，可以像正在操盘的卓远华庭一样，快速实现资金回流，短频快，公司冒的风险小。薛森的意见是，整个项目公司和股权都非常干净，也就是项目公司股权和土地都没有抵押或者查封，没有任何债务需要处理，这对收购方是非常有利的。邓晓耘主管设计，对投资并购只是起到辅助作用，他的意见是希望公司重点考虑并购这个项目，卓远集团这类产品线相对成熟，规划及方案设计时间都非常短，而节省时间，是影响项目开发运营非常重要的因素。卓远规定拿地后6个月内必须开盘，1年内现金流回正。

邦媛问道：“价格还有可谈的空间吗？”

刘磊说很难，地主咬地很死。

“你们都见过地主吗？”邦媛继续问道。

“原地主在深圳，有其他产业，生意做得挺大，我接触的是地主的战友，在大连，专门负责为他处理这块地。”刘磊先回答。

“我是通过金州政府一个退休的领导了解的这个项目，当时这块地就是通过我这政府大哥拿的，因为12年到14年，这几年地产形势并不好，所以地主一直没开发，后来人家在深圳发展，也没心思干地产了，所以才要处理。”薛森说道。薛森说话时和刘磊互相看了几眼，都若有所思。

“如果地价没得谈，那现在这个价格算不过来账吧。”邦媛继续说道。

“很难。关键地主不差钱，价格不满意他就放着。”薛森摇摇头。他表达的信息跟刘磊是一致的。

“地主很难让价了，我接触这块地时也曾讲过价，反正对方就是一口价。恒远、辉旭、凤凰城、千科都知道这块地，而且都谈过，给的价格都是统一的，而且要求一次性至少付款70%。”刘磊补充道：“不过，左总，目前虽然当地均价是9000元每平，不过金州地产涨势很快，集团如果测算能放预期的话，那就可以往下推进了。”看来下一步需要跟这个新来的薛森私下坐坐了，刘磊边说边想。

所谓的预期，就是目前价格是9000元，预计1年后房价上涨10%，这样投资测算时市场价格就可以按10000元计算。对大连这样房价市场上涨比较快的城市，为提高并购速度，部分地产前20强的公司在测算时是允许放预期的，卓远以前是没有，不过，在邦媛来大连前，副总裁陈平跟邦媛透露过，如果项目可以的话，项目并购测算是可以放预期的。

“那就由薛经理牵头，写下投资分析报告吧。刘总多配合下。咱们开会研讨下。”邦媛并没有提出什么异议。

下午回公司前，他们看了今天考察的最后一个项目，这个项目位于大连西岗区纪念街，占地3.5万平，容积率1.8，位于山坡之上，北边有绵延的高山，西侧是平行的山体公园，盘山道并不长。大连中山、西岗、沙河口区属于大连市核心区，占地面积都非常狭小，可供开发的地块非常稀缺，新开发的项目占地面积都不大，在大连主城属于插花式小区。站在山坡山，环视四周，交通便利，配套的商业、医疗都非常成熟，更难能可贵的是，这块地虽然位于山坡上，离主道有只有1公里的距离，但地形四四方方非常规矩，属于闹中取静的绝佳区域。

“这块地在大连市连合集团手里，连合集团是国有企业，归大连市国资委管，当时摘地价是4.4亿，5年前摘的地，摘地楼面价7000元每平方米。”刘磊述说着掌握的情况。“今年市内有政策，地产非主业的国有企业要退出地产行业，所以连合也想把这块地转让，但这块地有个很大的问题，3.5万平里，有5000平方米属于林地，是不允许干地产开发，所以这块地摘了以后，一直无法办理正常手续，土地使用证还没拿到，到现在这个问题也没解决，如果没有这个问题，连合自己早就干了，他家是国企，本身也不差钱。”

“哦？有林地，怎么能挂牌出让？”左邦媛知道这个情况，但此时特意问出来，她确实没经历这类事件，在复星多年，从来没有哪个项目，公开招拍挂取得后，居然有一部分居然属于林地，不能进行后续开发。这不符合排中律。

“这属于大连的特殊情况，有几块转让的住宅用地都有类似情况，原来国土局和林业局根本不说话，各有各的红线，国土局在划定地块时，主要依据城市整体规划，城市整体规划并未经林业局复核，所以有些差错在所难免。现在这种情况不会再出现了，国土局在土地挂拍之前都要经过林业局审核签字。”薛森回答道。

“哦，存在即合理吧。”邦媛心里却不这么认为，存在即合理是存在的现实都有原因，而不是说存在的就应该如此存在，她在重庆、成都一共待了10年，重庆也是山城，怎么就没出现过这种情况。

“连合好像不怎么要溢价。”邦媛看过沈阳投资部写的项目资料，连合要求是平价转让。

“是的，连合基本不怎么要溢价，这块地千科甚至溢价1个亿也要，可是连合有个要求，由收购方自己负责解决林地问题。所以千科才没要。”刘磊答道。

“那林地问题解决怎么样？咱们可以跟进吗？”

“林地解决有难度，需要沈阳林业厅审批，不是大连市能办得了的。”薛森在回答时抬眼看了看邦媛。

邦媛心下会意，知道薛森对这个项目了解更深一些，要跟自己单独沟通。邦媛脚步不停，在地块周边转了一圈，北高南低、东高西低，三面环山，翠绿丛林、树叶婆娑，真是个居住的好地方，邦媛暗暗地想。回身看了看几人，刘磊、邓晓耘、宋文谦都年轻，考察一圈下来都没什么，薛森刚跟众人爬山上来，再跟着转了一圈已经蹭蹭冒汗了，邦媛不禁好笑，这薛森今年也就40，比自己还还小两岁，看来平常也不怎么锻炼，加上应酬比较多，一点体力活动就见喘，可见身体有多虚。

本书首发来自17K小说网，第一时间看正版内容！