测算

上午9点，邦媛走进会议室正中居坐，公司所有中高层都在，投影上显示着“项目研讨会”几个字，坐在电脑旁的是文谦，准备讲解的薛森明显正在酝酿。还是有些衣着品味的，薛森身体肥胖，尤其脖子要短促些，竖条衬衫和深色领带最大限度地帮他扬长避短，看来环境对人的影响还是很大的，来到卓远，薛森逐步向大公司员工的职业形象看齐，邦媛念头转得电花火石，丝毫没有耽搁宣布会议正式开始。

薛森首先汇报的就是金州项目，从项目所处的地理位置、占地面积、地质状况、到容积率、绿化率、建筑密度、车位配比、物业用房面积等规划指标；从规划方案设计、到工程开发进度；从周边市场分析，到项目定位，滔滔不绝，准备得非常详尽，邦媛看得出来，刘磊和邓晓耘都给了很大的协助，价格定位在10000元每平方米，比周边市场均价高1000元，邦媛心下明了，薛森和刘磊这是达成一致了。

邦媛没有表态，等着各部门提意见，刘磊这时发言：“左总，金州项目还有一个好处，就是集团基本不用实投多少资金，因为原来地主可以配合卓远融资，可以先将项目光屁股没送股权70%转让给卓远，这样卓远就可以启动信托金融渠道，将土地以明股暗债形式押给信托，信托公司给卓远贷3个亿，我们可以用这笔钱支付地价，待项目四证齐全后，我们再用开发贷偿还信托这3个亿，这样内部收益率就是极高的。”

一听到这儿，财务部王芳忍不住说道：“刘总，这确实对我方非常有利，集团项目评审委员会最关注的就是两个指标，一个销售净利率 ，一个就是内部收益率，卓远利用自己的信用和人家的项目，启动杠杆，不用实际动用资金，那内部收益率基本接近无穷大，远超过集团要求的40%。”

刘磊自信地笑了笑，配合卓远融资，是他通过费了好大气力跟原地主沟通了多轮争取下来的，卓远毕竟是大开发商，上市公司，有自身的信誉，另外就是原来的地主也不缺资金周转，这个项目本身没有任何负债，而这个杀手锏就是等着项目研讨会时抛出，看着各部门经理又惊又喜的表情，自己忍不住得意起来。内部收益率这个指标比销售净利率的指标还要重要，地产圈以外的人看，地产项目总投资动辄几个亿、几十亿甚至上百亿，地产公司有多么实力雄厚，资金充足，其实地产圈内的人都知道，总投资是总投资，需要动用的自有资金多少才是最重要的，这个在地产行业的专业术语叫资金峰值，也就是现金流量表中资金净流出的最大峰值。地产本身就是跟金融绑定在一起，大部分资金是金融机构出的，待项目开盘后，销售回款再滚动式投入项目开发建设，所以往往偌大的项目投资额，地产集团真正动用自己的资金是非常少的。当然，这个也分公司，海润、海华这些央企根本不需要前期拿地融资，甚至开发贷都不需要，有的是现金，所以他们开发一个项目财务成本都低得很，甚至没有，内部收益率指标对他们来说不重要。恒远、卓远这类企业就不一样了，自己动用的自有现金越少越好，如果利用金融杠杆，不用自己的钱，启动杠杆收购一个项目那是最好不过。恒远高艳玲凭什么年纪轻轻，公司内外都是霸气十足，就是在2015年没花恒远一分钱拿到了40万平大连湾项目，从此一鸣惊人，虽然职务是恒远大连公司总经理，但行政级别已经被提为恒远集团副总裁，那时的高艳玲才33岁，在全国地产圈里都没有几个，想到这，刘磊不禁又羡又嫉。

可是邦媛丝毫没有受到会场愉快气氛的感染，按部就班地问道：“邢经理的意见呢？”

邢文明立即回答：“整个项目要进行大开挖，因为有一部分属于高层，一部分属于小高层，所以部分地下室要达到两层，给我四个月的施工期，小高层的主体能起到一半，能满足销售开盘要求。”

邦媛一字一板地继续问道：“我是问你，施工企业能不能前6个月不用我们卓远付工程款，一直给我们垫资施工到主体工程一半，我们开盘后2个月内，销售款到账后，再将前期工程款支付给他们？”

随着邦媛的话音落地，会场气氛顿时为之一变，邢文明愕然了一下，底气明显不足地回道：“这个有些困难，不过跟卓远合作的几家央企是有这个垫付能力的。”

邦媛转身对成本部孙健说道：“孙经理，央企如果给我们垫付到主体一半，工程成本有没有什么变化？”

孙健用余光扫了扫刘磊和邢文明，老实回道：“他们可以垫付，但垫付期间他们会核算一笔财务成本，加到工程总体造价里。而且增加这个数不是小数，大概是工程总造价的5%。”

顿了顿，孙健又说道：“而且央企施工的总造价比民企要高，通常要高5%左右，这个项目工程总造价在4亿以上，当然主要材料例如门、窗都属于集团集中采购，把这部分抛开，总造价成本比民企正常要高3000万左右。”不是想得罪刘磊和其他同事，但各负其责，肯定不能为了其他同事的利益给自己埋雷，孙健有这个觉悟。

“这部分成本我们不能承担，如果用民企干，那开盘销售前需要准备多少资金支付工程款。”邦媛接着问道。

“月进度结款70%,项目开盘前工程要达到1个亿产值，需要准备7000万。”孙健回答得很清晰。

邢文明咬了咬牙，但没说话，目前卓远华庭的总承包工程公司就是民企，跟卓远的合作很顺畅，卓远按期付款，总承包工程公司也保证工期和质量，对这家公司邢文明心里有数，有一定垫付能力，如果找他家干金州这个项目，项目开盘前只要支付3000万工程款就行。不过刘磊开始并没找他谈过，自己承担责任，别人主要获益，没有必要，所以邢文明最后还是选择保持沉默。

王芳这时头脑也清醒些，补充道：“跟卓远合作的信托成本在年化14%—15%之间，而且半年内不允许提前还款，所以前期融3个亿的财务成本至少是2100万。加上前期的工程款，和设计费、配套费，我们需要准备1个亿资金。”

孙健和王芳说完，会场气氛更加冷却，刘磊、薛森都陷入沉思，刘磊进入地产行业是从营销开始，薛森进入地产行业是从项目报批报建开始，对工程管理、成本管理不是一点不懂，但站在全局考虑问题还做不到，何况，即使有些因素虽然考虑到了，但为了达成目标故意选择性地忽略。

“也就是说这个项目的资金峰值是1个亿。”邦媛的语气清冷。她不是不理解众人急切拿项目的心情，出来工作图的就是利，项目收购成功了对在坐的大部分人都有利，明面上的，拿地奖不是小数，项目奖金也不是小数；私底下的，1.5亿的溢价，刘磊、薛森从中也都有利可图，邢文明管工程、孙健管成本和招投标，王芳管付款，地产行业本身是个资金密集性行业，说“项目一开，黄金万两”并不为过。可是，这个销售净利率刚刚满足集团标准，而且是在预期市场继续上涨的前提下进行的测算，退一步讲，就算销售净利率能达到，1亿的净利，前期现金流要流出1个亿，反推内部收益率也是刚刚超过集团标准。可市场真能一直这么高速增长吗？如果市场增长略微停滞一下，甚至回落一下呢，卓远不挣钱，或者亏本都有可能。在坐的人得的都是实际利益，可集团如果追责首先是她左邦媛。打的真是一手好算盘。不过，也都在自己的预料之中，邦媛心里暗叹了一下，该妥协的时候是要妥协的。

“薛经理，你再跟刘总和各部门经理研讨下，把报告调整下，报集团投资中心吧。”

邦媛并没有理会射向她惊喜交加的目光，话锋一转：“不过，有件事想跟刘总和各位经理商量下。”

“卓远有职业经理人项目跟投机制，额度大概是项目启动现金额的5%—10%不等，但金州项目如果报到集团中心，他们可能要求我们大连公司管理团队跟投1000万元。”说到这里，邦媛扫视了下众人，停顿了下。现在的职业经理人跟投机制是全国各大开发商的惯例，通常是为了避免职业经理人道德风险，同时也能起到正向激励作用。地产集团深知了解各区域市场的是各地城市公司，如果各地的职业经理人为了个人利益，牺牲集团利益，将有些并不盈利的项目包装后报到集团，或者在项目开发及销售过程中，没有尽心尽力，都很容易造成集团亏损。有了项目跟投机制，能极大地防范职业经理人道德风险，如果项目亏损，你们城市公司职业经理人团队也要承担相应的损失，当然，如果项目优质，地区公司在开发过程中又尽心竭力，那么除了正常项目奖金外，职业经理人通过跟投获得的利润回报也是相当可观的，所以各大地产集团现在基本都实行地区公司职业经理人项目跟投机制。放到金州这个项目来说，具体情况具体分析，哪个职业经理人肯定都想投的钱越少越好。

“正常规矩呢，地区公司总经理要认购投资额的40%左右，也就是400万，不过我呢，刚离婚，和前夫的财产还没分割清，这个项目我只能跟投100万，其他的投资份额，麻烦刘总你带各部门经理商量下，就由你们来认购吧。”

刘磊直接愣在当场，邦媛离婚的事在公司不是秘密，本来地产圈高管因为经常外派到非定居城市工作，离婚率是很高的，所以没多少人对此感觉新奇。放在邦媛这种知性美丽的女经理身上，当然会让人浮想联翩，只不过邦媛刚来，了解的人不过，还没成为热点。但怎么也没料到邦媛能在会上提起这事，而且借这事将自己面临的难题推给他。人都是要面子的，尤其是女性高管，轻易不肯示弱，不过邦媛偏偏剑走偏锋，而且说得合情合理，光明正大跟你谈条件，要想干这个项目，你刘磊就要大把地掏钱跟投，这个项目的拿地奖金、甚至私下的好处基本都得掏出来。刘磊不用跟其他人眼神交流就能明白，除了薛森，其他人肯定不会帮他分担任何投资份额，可能王芳、邢文明他们看他笑话的成分居多。想想费尽心机挣的钱，还没到手就要投出去，肯定心有不甘，不过那又能怎样？人家左邦媛凭什么从自己兜里掏真金白银，最后让你得利。刘磊跟薛森对视了一样，很快做出决定：“好的，左总，我会跟各部门经理商量一下，尽快形成个跟投方案。”

“好，感谢刘总和各位经理的理解。”邦媛的语气透着一丝揶揄。示意薛森可以开始下一个西岗项目的研讨了。一直细致观察整个起、转、合过程的文谦由衷地钦佩邦媛，看待问题全面，分析透彻，不被他人所轻易左右，别人想在暗处设计她，她四两拨千斤般直接把难题推给对方。想到着儿，文谦一阵惭愧，那晚自己还给邦媛建议，暗示邦媛应该因势利导，顺应众人行事，自己这点浅薄的见解在人家那儿真是贻笑大方了，唯一自己疑惑的是，这个项目对她还是集团来说都是个鸡肋，为什么最后她还支持上报呢？她刚才明明有这个能力直接把这个项目否掉，主要原因就是不想违背大多数人的意愿吗？还是有其他考虑呢？文谦发现，站在邦媛的角度考虑问题，顺着她的思路推导是件很有趣味的事。

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