林地

大连的夏天，凉爽舒适，晴空万里，邦媛非常喜欢站在落地窗前随意眺望，今天海风略大，波光粼粼，一浪卷起千堆雪。相对于上海的繁华无限，大连这个城市要安静很多。下午由薛森引见，跟地产中介服务公司崔文耀，连合地产公司总经理刘和伟在茶馆见了一面，交流很顺畅，连合的条件很简单，只要收回成本4.4亿的成本，继续配合办理林地转开发用地手续。中介的要求更简单，在交易过程中负责为卓远争取有利条件，项目转让结束，需要2000万中介费，看卓远如何支付。其实在这之前，邦媛试探性地跟集团陈平副总裁沟通过，陈平的意见是，如果指标远远满足集团要求，中介费是可以做到的，但支付渠道得研究下，最好是等项目正常开发建设，在工程款里把这笔费用做出来，董事长那里他去沟通，关键是林地的问题一定要落实好，连合四年都没解决的问题，到卓远手里立即能解决，这于情于理都有点说不通。

想到这儿，邦媛嘴角不经意露出笑意，其实没什么想不通的，如果连合是家民营企业，可能这个问题早就解决了。国企有国企的好处，就是一切都正规，一切都有据可查，可国企有国企的坏处，做事不灵活，换句话说就是没有一些正常的活动经费，就算有也数额也不大。需要哪级政府部门作额外的工作，都是需要花费一些成本的，连合家大业大，可就是没法出这笔钱。更尴尬的是，连合是地方性国企，其他地产公司可以找大连市政府要说法，给市政府施加压力，无论是上市公司也好，还是其他民企也好，甚至央企都可以这么做，唯独地方性国企不行，控股单位是大连市国资委，没有媳妇给婆婆施压的道理。直观感觉，邦媛认为崔文耀是能解决的，承诺是可信的，不一定是他有多大能力，而是连合前期已经把工作做到位了，只差临门一脚。

那么下一步如何呢，就要请律师，商量个将风险控制到最低的方案，然后冒险推进。是的，看起来有些矛盾，但这就是现实，如果林地问题已经解决，下一步各家开发商肯定蜂拥而至。邦媛清楚，因为大连土地市场竞争激烈，所以国内地产20强集团给地区公司开绿灯的可能性很大，这2000万中介费不止卓远一家能解决。起码恒远高艳玲就有这个能力解决。只能在能解决还没解决的档口，卓远才有机会，错过了也就错过了。但正因为还没解决，自己就得做好各方面防范措施，冒风险，但将风险降到最低。想到这儿，邦媛再不迟疑，转身叫薛森过来商量。

“第一、中介费协议可以签，让崔总先出协议吧，我们来改，但是中介协议的签订需要我们跟连合签订框架协议之后，并且，只有工程开工以后，根据工程进度才能将这笔中介费走出来。”邦媛说完第一条，薛森点头称是，一切都在预料之中，这个他相信崔文耀是能同意的。

“第二、先跟连合签订框架协议，我们开始尽调，尽调期两个月，但框架协议里要有排他条款，约束的是连合，在此期间连合不能跟其他开发商就这个项目转让签订任何协议。”

“啊！这——”薛森立即感到难度，“左总，连合是国企，在此期间我们不给人家任何承诺，但对人家进行排他限制，我感觉难度挺大？而且连合项目和财务等各方面资料都是极其清晰的，又没有什么债务，尽调两个月时间有点过长了。”说到着，薛森不禁心里腹诽，连合这样的公司尽调其实一两天就差不多了，正常一周肯定完事，干什么需要两个月，毫无道理。

邦媛笑了笑，但口气没有转圜余地：“在此期间，我们要去趟沈阳，跟林业厅了解下林地转出让这个事情，审批下来究竟有没有难度。我还要跟集团各部门沟通，让这个项目集团能够审批这个项目，两个月时间不长呀。这个你就跟崔总研究下，我相信你们能办的到。另外，我给你个建议，可以加一个条款，就说如果尽调没问题，我们卓远肯定会收购连合这个项目。这样连合刘总那边也好跟他们董事会交代。这表面上不也是双向约定吗？”

薛森心里暗叹，邦媛的意思他不是不明白，既然崔文耀和你薛森想做这个项目，就要尽你们的全力，如果框架协议一签，整个大连地产圈很快就会传遍，没有排他条款，非常容易被别人撬走，自己栽树，别人乘凉的事，她不会干。可连合也有董事会，而且董事长是正厅级干部，并不好相与。至于邦媛最后说的那条，其实就是个表面文章，尽调有没有问题还不是你尽调企业说的算。排他条款，对于一个民企来说，真算不得什么，可对连合这种国企来说，还真的就挺管用，都是国家干部，谁都不想给自己惹麻烦。看来，这是个焦点，也是个难点，需要回头跟崔文耀好好商量怎么办。

“第三、全额付款不行，首付70%，剩下在办理四证后再支付。”

“好。”薛森觉得这一点连合不会有什么异议，属于正常的交易条款。

“第四、首付这70%，也就是3个亿，需要放在卓远账上做监管，待项目工程规划许可证办理完毕后，再解冻支付。”

“什么？”薛森一时错愕，“左总，这个不行啊，连合不可能答应的，放在我们账上不跟没付一样吗？”

“怎么可能一样，可以跟银行申请冻结，待工程规划许可证办理结束，银行自动解冻了，钱不就可以支付了吗？”邦媛笑意盈盈，暗含着狡黠。

“那如果工程规划许可证办不下来呢？连合已经将项目公司股权转让给卓远了呀。董事会要追责，国资委也要追责呀。”薛森争辩道。

“哈哈，薛总，现在大连市实行三证一起办理的政策，如果工程规划许可证办不来，说明国有土地使用证、用地规划许可证也办不下来，既然办不来，那说明林地问题没解决完，既然林地问题解决不完，那我们共担风险嘛？反正项目手续办理不完，卓远既干不了也拿不走，连合又不缺这几个亿。”邦媛笑意不减。

薛森脸涨得有点红，在飞快地思索如何应对。

“而且，你想想，连合不缺这3个亿,可集团拨付给我们大连公司这3个亿，是要集团财务成本的，集团给我们的年化内部财务收益率是18%呀，拖个半年，就是2700万元，这是要扣我们大连公司其他项目净利润的，大连公司是担了很大的风险的。”邦媛脸上的笑容越来越柔和，可语言越发的坚定。

薛森明白，他面前这位领导，属于谋定而后动，有魄力，但绝不盲从，确实想收这个项目，但也确实给他摆了道大难题，自己心里是一点把握也没有。咬了咬呀，薛森回道：“左总，我来跟崔总沟通，尽力而为。”

邦媛满意地点了点头，回身拿起茶壶给薛森倒茶，邦媛喜欢喝茶，将自己的紫砂壶和煮茶器都配置上了，煮的是白茶，加了陈皮，味道正好。薛森喝了一口茶，将纷乱的心绪压了一压，抬起头，看到邦媛双手捧着茶碗，细细地品着茶汤，想了想，说道：“左总，还有件事，要跟您商量下。”

邦媛并没有说话，只是抬起头，双眼含笑地看着薛森。

“左总，是这样，那天开会时说起金州那个项目，如果集团投资中心审批通过，您需要跟投那100万元，由我来担负吧。我上一家公司离职时发了一些奖金，反正投哪都是投，不如投咱们公司的项目。”薛森嗫嚅地说道。

邦媛没有说话，只是平静地注视着薛森。

邦媛的目光并不咄咄逼人，但薛森还是能感到压力，又想了想，还是觉得直接说比较好，邦媛通情达理，也许压力都是自己想象出给自己的，“而且跟投那100万，投资本金和回报，还会返给您。”薛森说完后，感觉自己解脱不少，反而坦诚地面对邦媛。

“你跟刘磊把方案做好，集团投资管理中心是一大关，项目能不能通过需要天时地利人和。”邦媛并没有直接回答薛森，只是将话头转到项目审批上。薛森一时摸不透邦媛的心里，但见邦媛这么平静如水，不急不躁，还是遵令干好自己的活是上策。

其实薛森想得复杂了，邦媛的想法很简单，现在谈这些为时尚早，而且她对薛森还在观察，自己是总经理，不会轻易让手下抓住把柄，而且这点利益根本不足以打动她。地产行业，尤其是民营企业，所有这些明里暗里规则邦媛都懂，但如何行事，要对各方面进行评估，没有必要为了不值当的利益着急显山露水，这就是职业经理人的矜持。哈哈，想到这，邦媛不禁哑然失笑了，水至清则无鱼，自己也是条需要水混些的鱼而已，念斯知道自己这么考虑问题肯定会对自己有所鄙夷。

想到这儿，邦媛直接给念斯打电话：“再帮我个忙，看看市政府哪位领导跟连合董事长王立新的关系比较好，最好是直属管国资的领导，连合有个西岗区纪念街的项目我们想收购，但有些协议条款需要连合董事长最后同意，关键时可能需要领导出面协调下。”

“呵呵，大姐，你一轮一轮地给我排任务，这总经理是你当还是我当呀？”念斯戏谑道。

“总经理的任务不是干任何具体工作，而是尽最大努力整合所有资源，完成既定目标。”邦媛一本正色地说道。

“哈哈！”念斯在电话那头被逗得花枝乱颤，“这么说我也是你的资源呗，你轻点挖掘，别涸泽而渔。”

“不会的，你是宝藏，深不见底。而且我也是你的资源，有需要你也来挖掘挖掘我。”邦媛的语气不带丝毫笑意。

最后，在跟念斯一阵轻笑中挂断电话。又吩咐文谦晚上陪她参加饭局。

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